![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/community.gif){kind=small}
барышни, тут много тех, кто самостоятельно продавал-покупал жилплощадь, помогите мне, пожалуйста, советом.
есть некоторая жилплощадь (комната) в Москве. необходимо ее продать (да, я тоже читаю про экономический кризис и падение цен на недвижимость, но ситуация складывается так, что нужны деньги).
с комнатой сложности в том плане, что там имеется соседка-нотариус с поганым характером и неконтролируемыми сменами настроения. то ей продавать, то она не купит, но согласия не даст, то продавайте, мне пофиг. сложно, в общем.
я обратилась в крупное риэлторское агенство и от меня там, узнав все технические подробности, хотят следующего:
- они назвали цену потолочную и предупредили, что от этого придется "падать" в цене по ходу дела. они хотят знать "предел падения".
в свете того, что я никогда ээээ жилплощадью не торговала, я не знаю, как грамотно это сделать. комната, если это важно, стоит 2.100.000 рублей как потолок, вероятно мы готовы упасть до 1.800.000. я какгбэ исхожу из наших потребностей (если учесть, что за сложную юридическую ситуацию с нашей соседкой и ее склочный характер риэлторы хотят 180.000 комиссии. у них есть там определенный процент от сделки вообще говоря, 4 процента, но мне сказали, что меньше, чем за эту сумму они просто не будут браться. а я не очень знаю, куда податься еще. в смысле, чем может быть лучше остальные сто тысяч риэлторских агенств.)
каков вообще механизм? мне нужно сказать, что мы готовы дойти до такого вот предела, но много терять не хотим? это нормальная сумма "падения" или перебор или недобор?
вообще такой процент - он нормальный или слишком большой и я подписываюсь на что-то не то? какие вообще бывают подводные, так сказать, камни подобных сделок?
мне нужно продать эту жилплощадь побыстрее, да. к сожалению, повторюсь, вопрос "не продавать" не стоит, но совсем задаром не хотелось бы, больше никакой жилплощади у меня нет.
тематические сообщества, которые я знаю на этот счет, больше занимаются съемом-сдачей квартир, если совсем оффтопик - подскажите, пожалуйста, куда идти.
спасибо.
есть некоторая жилплощадь (комната) в Москве. необходимо ее продать (да, я тоже читаю про экономический кризис и падение цен на недвижимость, но ситуация складывается так, что нужны деньги).
с комнатой сложности в том плане, что там имеется соседка-нотариус с поганым характером и неконтролируемыми сменами настроения. то ей продавать, то она не купит, но согласия не даст, то продавайте, мне пофиг. сложно, в общем.
я обратилась в крупное риэлторское агенство и от меня там, узнав все технические подробности, хотят следующего:
- они назвали цену потолочную и предупредили, что от этого придется "падать" в цене по ходу дела. они хотят знать "предел падения".
в свете того, что я никогда ээээ жилплощадью не торговала, я не знаю, как грамотно это сделать. комната, если это важно, стоит 2.100.000 рублей как потолок, вероятно мы готовы упасть до 1.800.000. я какгбэ исхожу из наших потребностей (если учесть, что за сложную юридическую ситуацию с нашей соседкой и ее склочный характер риэлторы хотят 180.000 комиссии. у них есть там определенный процент от сделки вообще говоря, 4 процента, но мне сказали, что меньше, чем за эту сумму они просто не будут браться. а я не очень знаю, куда податься еще. в смысле, чем может быть лучше остальные сто тысяч риэлторских агенств.)
каков вообще механизм? мне нужно сказать, что мы готовы дойти до такого вот предела, но много терять не хотим? это нормальная сумма "падения" или перебор или недобор?
вообще такой процент - он нормальный или слишком большой и я подписываюсь на что-то не то? какие вообще бывают подводные, так сказать, камни подобных сделок?
мне нужно продать эту жилплощадь побыстрее, да. к сожалению, повторюсь, вопрос "не продавать" не стоит, но совсем задаром не хотелось бы, больше никакой жилплощади у меня нет.
тематические сообщества, которые я знаю на этот счет, больше занимаются съемом-сдачей квартир, если совсем оффтопик - подскажите, пожалуйста, куда идти.
спасибо.
54 комментария
![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif){kind=small}
marsia2009-04-23 10:04:00 (ссылка)
в принципе, мы вообще никогда не пользовались услугами риэлторов (а у нас было 5 сделок:)
я, честно, не знаю, как получить согласие от соседки, но должна быть какая-то лазейка... только надо не с риэлторами обсуждать возможности продажи, а с юристами
ne_nastye2009-04-23 10:08:00 (ссылка)
ну тут проблема в скорости и в том, что она-то нотариус и все зацепки знает, сама я не рискну.
там просто такая ситуация по итогам разговора с юристом.
мы предлагаем ей выкупить комнату (по закону).
проблемы на этом этапе - она может до позеленения отклоняться от получения этого документа. почтальона не принимать и пр. там много способов.
дальше она может сказать: "да, я куплю. но пока нету денег, буду копить" - и копить типа до позеленения, закон сроков не оговаривает, только срок, когда она должна дать ответ.
так что лазейки, блин, исключительно у нее.
у нас есть хилая лазейка с "дарением" жилплощади, но это тоже сложно, и налог со стороны того, кому дарят, и в очереди народ щас, увы, не стоит на покупку. захотят ли вязаться
tankar2009-04-23 10:13:00 (ссылка)
делайте через крупных риелторов, типа Миэля. у них зубастые юристы, я делала сложную сделку через них, с альтернативой и ипотекой, там юрист второго агентства чуть не зарубила нам всю сделку на корню уже в банке, было дико нервно, все могло из-зи тупой какой-то вредности рухнуть в любой момент. но миэлевские юристы - это прям бульдоги ) они все эти лазейки знают наизусть, спасли практически сделку.
так что назовите цену, ниже которой не упадете и имейте дело с профессиональными юристами.
antoinette_f2009-04-23 12:19:00 (ссылка)
не совсем так
вы ей направляете письменное предложение с указанием ВСЕХ условий выкупа, в том числе и срока платежа. если она его принимает, то уже копить не может, можно судом понудить к исполнению. принять может только все предложение в целом, а не частями, либо отказаться.
я за частного маклера, взятого у знакомых. но мои сделки, к сожалению, были уже очень давно, контакт утерян
0rlandine2009-04-23 10:08:00 (ссылка)
Пункт 2 ст. 250 ГК - продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
ne_nastye2009-04-23 10:10:00 (ссылка)
http://community.livejournal.com/girls_
первый пункт про неполучение повестки.
по второму интересно. а мне вчера очень подробно рассказывали, что не покупать она может до позеленения "деньги копит и все".
обговорю с ними, не нравится мне это что-то. в смысле, что они об этом не знали.
0rlandine2009-04-23 10:16:00 (ссылка)
может быть, в Вашем случае в суд пойти будет проще и быстрее, чтобы признать ее отказавшейся от преимущественного права покупки (проблема,правда, в том, что многие суды процессуальные сроки не блюдут, а вообще это быстрые дела-я в свое время работала адвокатом по жилищным делам). Риэлторы Вам тут не помогут, поверьте.
umkaline2009-04-23 10:59:00 (ссылка)
заказное письмо с уведомлением о вручении. И она не сможет сделать вид, что ничего не получала.
glipka2009-04-23 11:24:00 (ссылка)
она его может просто не прийти получать и письмо вернется отправителю. Но попробовать можно
ne_nastye2009-04-23 11:25:00 (ссылка)
ага, как раз так и говорили.
пробовать-то будем все, но анамнез отношений показывает, что навстречу она не пойдет :(
а чо ей, живет по сути в своей квартире, комната закрытая стоит, никто ее не парит.
glipka2009-04-23 11:39:00 (ссылка)
тогда письмо делайте еще и с описью вложений. Так, на всякий случай.
А, еще как вариант, телеграмму с уведомлением. Телеграмму принесут на дом, больше шансов, что получит.
В таких ситуациях лучше практику посмотреть, действительно можно и через суд этот вопрос решить, но растянуться может на год - обжалования, оспаривания и т.д.
milgrana2009-04-23 11:46:00 (ссылка)
У меня немножко странное ощущение от ваших риэлторов (говорю по опыту- 1,5 года назад разруливали сложную сделку с продажей-покупкой несколькох квартир одновременно в семье). Такое ощущение, что они вас слегка запугивают, что ли. Вот это вот "хоть до позеленения"- а в законе совсем другое. Странно. Это не значит, что они "плохие"- но значит, что вам надо параллельно узнавать какие-то важные вещи и, возможно, консультироваться с юристом. Чтобы быть во всеоружии. )) Я имела дело с тремя риэлторами - от услуг четвертого отказалась, т.к. просекла нечестность. Свой, устраивающий меня нашелся только к третьей сделке. Остальные двое были какие-то мутные, либо делать ничгео толком не хотели (видимо, мы были им невыгодны), либо комиссия большая (4 процента, кстати- нормально, имхо). Тут еще надо, чтобы совпал объем их запросов и то, что вы можете им дать. Насчет "сколько готова уступить"- я "дралась" за каждую уступку.
Очень сложно сразу сказать- сколько уступать нормально, а сколько уже перебор. Надо следить за ситуацией на рынке. Могу сказать, что у нас, правда, было время, а не "срочно"- и цены колебались на нашу квартиру на 15 тыс. долларов где-то. Когда я говорила "нет" на снижение, риэлтор снова искала покупателей. Там есть тонкость с определением рыночной цены- выставляют квартиру на продажу и смотрят: сколько народу идет- если слишком много- цена занижена, если нет никого- завышена. Но в принципе, хороший риэлтор оценивает квартиру изначально достаточно хорошо и "правильно". В определенный момент, кстати, мне пришлось самой принять решение, что я снижаю цену на 5 тысяч долларов- риэлтор это желать не хотела. т.к. это снижало и ее комиссию, но я настояла, т.к. поняла, что или сейчас продавать или никогда.... Т.е. это такой как бы процесс- взаимодействия с риэлтором, а не только его деятельность, но он должен быть изначально компетентным. Плюс ориентироваться не только на закон, но и на свои ощущения от процесса. Не знаю- помогла ли своим комментарием, пыталась выразить словами "обретенный опыт"- но не знаю, возможно ли такое передать. :)
0rlandine2009-04-23 10:09:00 (ссылка)
http://forum.yurclub.ru/index.php?showf
еще тут поищите, там много тем по похожим ситуациям ...
maale2009-04-23 10:20:00 (ссылка)
По моему опыту риелтор стремиться продать побыстрее, чтобы получить свои комиссионные и заняться другими сделками. Продать подороже он не заинтересован, потому что на его комиссии это "подороже" отражается в виде очень маленькой суммы. Так что, когда они спрашивают вас, сколько вы готовы уступить, понимайте это так, что именно за столько они скорее всего и продадут.
antoinette_f2009-04-23 12:23:00 (ссылка)
точно, мою квартиру риэлтерша выставила дешевовато, но зато она ушла с первого просмотра ) я сначала напряглась, а потом сочла что и к лучшему )
milgrana2009-04-23 12:39:00 (ссылка)
Знаете, это совершенно не факт! Многое вообще зависит от риэлтора, его запросов, его профессионализма и компетентности, от величины агентства и пр. и пр. факторов. Иногда вопрос "сколько вы готовы уступить" на начальном этапе обговаривания условий задается с целью понять, стоит им или нет вообще браться за сделку. Но не факт, что они хотят сразу же занизить цену квартиры. Иногда это может быть просто "коридор", в котором люди будут торговаться с покупателями.
Я бы не шла на фиксированную сумму гонорара за сделку риэлтору, а все-таки говорила о проценте от сделки. Потому что если сумма гонорара риэлтора изначально зафиксирована жестко- вне зависимости от суммы продажи- какая ему разница, дешевле или дороже будет продана квартира. А в процентной оценке как раз есть заинтересованность.
maale2009-04-23 12:53:00 (ссылка)
Я и не предлагала фиксированный гонорар, за него риелтору еще меньше захочется напрягаться. Я написала, что из двух опций "побыстрее" или "подороже" риелтор выберет "побыстрее". Ваш коментарий этого утверждения не опровергает.
milgrana2009-04-23 12:58:00 (ссылка)
ПроститеЮ вторая часть моего комментария была уже не возражение вам- а предназначалась автору поста. :) Вам я возражала в первой. А насчет вашего комментария- просто вам попался такой риэлтор, вот и все. Возможно, из крупного агентства, где незаинтересованы в клиентах и большой вал сделок. И да, такие есть- и это надо помнить. Но, как я и сказала, совершенно не факт, что этот вопрос задается имнено с этой целью... По моему опыту, риэлтор стремится "продавить" в самом начале, пока клиент еще не опытен, нужные ему условия (например, ему хочется продать квартиру побыстрее и подешевле- так бывает в крупном агентсве обычно)- более или мене жестко. Но если встречает грамотное противодействие, удается достичь компромисса.
milgrana2009-04-23 13:01:00 (ссылка)
Как я выше написала, в нашей сложной, длительной квартирной эпопее я работала с 4 аж риэлторами (с 3 работала, с 1- не стала, сразу отсекла). И только 3-я реально была готова напрягаться- да и то тоже были моменты "продавливания". Возможно, я просто уже научилась выбирать- по разным факторам (величина агентства, процент за сделку, некоторые "сигналы" в разговоре, как составлен договор ит.п.). И с этим агентством я буду и следующие сделки рулить, если мне нужно будет.
konchita_miller2009-04-24 10:37:00 (ссылка)
у нас был фиксирвоанный гонорар риэлтору, был очень внимательный, старался помочь, а не побыстрее продать, если вам не повезло, не значит, что все риэлторы сразу пидорасы
maale2009-04-24 10:42:00 (ссылка)
Насчет их сексуальной ориентации мне ничего неизвестно. Но те, с кем имели дело моя семья и мои друзья, симпатии не вызывали. Люди делали бизнес. Особенно заметен контраст, когда сначала у этого риелтора квартиру покупаешь и он весь такой зайка разливается соловьем, а потом через него же продаешь. Ну а уж когда идет процесс торговли с потенциальным покупателем, тут такая психическая атака начинается.
norjat2009-04-23 10:35:00 (ссылка)
могу сказать, что цена в 180к комиссии для Москвы нормальна, для другого региона можно было бы поискать меньше.
вообще, когда мы продавали, условия в агентстве ставились такие: мы хотим столько, а уж за сколько они продадут - их дело, но разницу они оставят себе. и это должно было быть не менее 200к
примерно так. но это опять-таки было мелкое провинциальное агентство, в вашем случае лучше обратиться к известным риэлторам
milgrana2009-04-23 11:53:00 (ссылка)
Совершенно не факт насечт "известных риэлторов". Крупные агентства возьмут комиссию в 2 раза больше- и затягивать могут дольше, потому что вал сделок и ваша конкретная сделка им не особо интересна. У нас было так. Так что агентство второго эшелона (но не рога и копыта)- хороший выбор.
chotiy2009-04-23 10:59:00 (ссылка)
дешевле обошелся бы частный риэлтор, но это надо искать по знакомым...мы сейчас тоже этими делами занимаемся, делаем через подругу - она в агентстве работает (могу дать координаты, но она в мск будет на след.неделе). изначально они нашу квартиру выставили по высокой цене, сейчас опускаем. Но у нас тоже есть предел, т.к. мы должны по деньгам пройти, чтобы купить в др.районе. если у вас потолок 2100, то да, скорее всего в итоге опуститесь тыс на 200-300...
berryl2009-04-23 11:51:00 (ссылка)
Насть, а ты тут не спрашивала:
msu_law
ru_law
Я не особо шарю в недивижимости, но что-то мне подсказывает, что в предложении выкупить долю должен быть указан срок, в течение которого она должна отреагировать на такое предложение. Спроси в тех коммьюнити, там много юристов по недвижимости.
Ещё можно проконсультироваться с a_supergirl, насколько я знаю, это её тема.
olelykoe2009-04-23 14:10:00 (ссылка)
Знаете, хорошо понимаю ваши опасения - у нас совершенно аналогичная ситуация.
ЧТо делали - у нотариуса подготовили письма -уведомления, которые сам нотариус и отправляет, естественно заказные, естественно их приносят на дом. Телеграммой это сделать нельзя, процедура должна быть заверена нотариусом. ЧТо мы делали, мы просто поговорили с тетечкой -почтальоном (предварительно выловив ее на почте) и сделали так, чтобы они встретились, то есть буквально за руку привели почтальона (ей мы просто заплатили денег за такие уступки нам)в квартиру и поставили нос к носу с нашими милыми родственниками, имеет ли право в этой ситуации человек отказать подписываться о получении письма я не знаю, это тоже нужно уточнить у юриста, что а если, например, есть свидетели того факта, что почтальону было отказано, то что, но уточните это у спеуиалиста.
Гадость в том, что таки да, она может согласиться, что она ее покупает, но вот сколь долго она этим преимущественным правом покупки будет обладать, нужно точно узнавать у очень грамотного юриста. Я абсолютно уверена, что законом регламентируется срок, на который дается это право преимущественной покупки.
olelykoe2009-04-23 14:25:00 (ссылка)
Простите, я была не права, телеграммой это тоже можно сделать, но с соблюдением формальностей.
Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении.
ак же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что собственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления.
olelykoe2009-04-23 14:29:00 (ссылка)
А вот это про вас и про нас, кстати, тоже (на счет копить
Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.
skyg742009-04-23 15:51:00 (ссылка)
простите за возможно глупый вопрос,
но как это продавать комнату, в которой кто-то живёт?? Вы продаёте не комнату, а пол-комнаты? Как можно продать пол-комнаты c другим жильцом?? Я реально не понимаю.
agiasma2009-04-23 16:21:00 (ссылка)
Из моего последнего совсем свежего опыта могу посоветовать засесть в инете и сначала все-все изучить самим.
Риэлторы не умеют продавать недвижимость в создавшихся условиях (наверняка есть счастливые исключения, конечно, но я про массу), потому что сейчас надо исхитряться как-то, впаривать, стараться. А у них такого опыта не было никогда - у нас рынок всегда наоборот работал и их работа заключалась в размещении объявлений и показе. Вот это они умеют.
Мы поменяли несколько человек (в агентстве надо заключать эксклюзивный договор, на что я была не готова совершенно), в итоге продали очень дешево, но хоть продали.
Последнюю барышню, кстати, порекомендовала perfecta, за что я ей еще не успела сказать спасибо.
А по поводу вашей нижней границы цены - у нас была, например, такая ситуация: в очередной раз снизили цену, ну, допустим, сказали риэлтору 155 и торг до 150. Покупателей ноль неделями. В какой-то момент выясняется, что были желающие посмотреть за 149, но она их послала, потому что "вы же сказали 150". В итоге продали через много месяцев и намного дешевле.
Сейчас уже сразу скачайте базу Виннер и сами отслеживайте похожие предложения - предлагайте цену чуть ниже, потому что если вы поставите повыше с мыслью "ну не купят, тогда опущу", то получится такая же лажа, как у нас - мы все время опускали цену чуть медленнее, чем падал рынок. Если б мы сразу, еще осенью, опустились с небес, то продали бы раньше и за больше денег.
Вот такая лажа.
И по поводу юриста я тоже считаю, что надо искать конкретного человека и с ним договариваться, а то "юрист агентства" ушел-пришел, потом пришел другой, вы с ним общаетесь через посредника, спроса в итоге никакого.
PS 180 тыщ это адски огромная коммисия.