Girls only! Закрытое женское сообщество.
 
poison_too_much
[info]poison_too_much пишет в [info]girls_only @ 2009-02-04 22:41:00
Ситуация не моя, девушка сегодня позвонила попросить совета, я, честно, не нашлась, что и посоветовать, ЖЖ у нее нет. Поэтому все мнения передам в обязательном порядке.


Дано: коттеджный поселок в районе Подушкинского шоссе (неподалеку от Рублевки). Охрана, вся инфраструктура, Одинцово с магазинами, поликлиниками, школами, фитнес-клубом в пяти минутах.
Рядом друг с другом сдаются в аренду два таунхауса. Метраж, этажность, количество комнат -- все похоже. Только в одном из домов ремонт свежее, навороченнее, бытовая техника в полном комплекте ну и тыды. Хозяйка этого дома моя подруга. Люди, которые там живут два года -- вообще первые квартиросъемщики. Сама подруга после ремонта там и не жила практически.
Второй дом -- попроще с точки зрения ремонта, хуже ландшафтное оформление и сдается уже на протяжении лет пяти разным квартиросъемщикам. За это время через дом семей пять прошло.
Подруге за аренду ежемесячно платят 140 тысяч рублей.
Сосед рядом, хозяин второго дома, не может его сдать уже месяца три, с тех пор, как съехали последние квартиранты, и теперь подкатил к квартирантам соседки. И предложил им свой дом за 100 тысяч рублей. Те, в свою очередь, начали прессовать подругу на предмет снижения арендной платы.
И, собственно, вопрос. Что делать? Снизить аренду в рублях до 100 тысяч, что в условиях девальвации рубля очень неприятно, или фиксировано установить 3000 долларов, что на сегодняшний день в рублях почти те же самые 100 тысяч, но зато хоть как-то хеджирует риски, связанные с нынешней нестабильной финансовой ситуацией?

Я знаю, среди вас есть риэлторы и специалисты по рынку недвижимости, что вы думаете со своей стороны об этой ситуации? Как вообще обстоят дела на рынке аренды дорогой недвижимости? Каким должен быть оптимальный выход, чтобы и волков накормить, и овец не тронуть?

Метки есть.
54 комментария
 
[info]little_ann
2009-02-05 12:08:00 (ссылка)
Хочешь жить - умей вертеться

Совсем арендодатели зажрались)))
[info]poison_too_much
2009-02-05 12:12:00 (ссылка)
ну почему зажрались?
Это все же не однушка в панельке на выселках, за которую тридцатник просят.
А трехэтажный дом в охраняемом поселке с круглосуточным обслуживанием (слесари, уьорка территории и пр.), с техникой Miele, дорогим паркетом и тыды))))
[info]little_ann
2009-02-05 12:17:00 (ссылка)
Я понимаю, но в условиях кризиса надо как-то уметь смотреть трезво на вещи)
[info]naturemort
2009-02-05 12:36:00 (ссылка)
за однушку на выселках просят 18 нынче
[info]poison_too_much
2009-02-05 13:01:00 (ссылка)
Да? Замечательно! Мои друзья, семейная пара, снимают комнату!!!, как я поняла, в коммуналке (я не была у них) в р-не Савеловской за 16 тыщ. плюс коммуналка. Надо их ввести в курс дела
[info]naturemort
2009-02-05 13:04:00 (ссылка)
а вот савеловская - это мало того что не выселки, так еще транспортный узел (хотя, конечно, кому как)
вон двухи на каховках всяких по 30 тыщ раздают
про жулебины и бутовы я уж и вовсе молчу))
[info]pirson
2009-02-05 16:20:00 (ссылка)
30-32 - это цена двушки внутри кольца уже. правда, либо без ремонта, либо не пешком от метро.

если что.
[info]naturemort
2009-02-05 16:25:00 (ссылка)
если что, я живу в двухе на садовом, с ремонтом, рядом с метро как раз за 32, так что вы тоже не особо в курсе тенденций
так что за 30 на академической с ремонтом и рядом с метро - нормальный вариант
[info]pirson
2009-02-05 17:29:00 (ссылка)
;) да конечно, куда уж мне.

хинт: в среднем по рынку и "повезло" - это разные вещи.
[info]naturemort
2009-02-05 16:25:00 (ссылка)
или на каховках, без разницы
[info]prikhodko
2009-02-05 13:44:00 (ссылка)
савеловская конечно же не выселки, побойтесь бога.
[info]poison_too_much
2009-02-05 17:23:00 (ссылка)
ну Савеловская -- это я как ориентир сказала. я в метро плохо знаю, но помню, что приезжала за подругой, как ориентир был вокзал или рынок (??? -- что там??), а потом еще чесать надо до г-цы "Молодежная".))) так что для меня это уже выселки)
[info]prikhodko
2009-02-05 17:57:00 (ссылка)
Большк на Тимирязевскую похоже.
НО! Везде, где вы можете "дочесать" до метро пешком, называется недалеко от метро. И Тимирязевская - это всего лишь третья остановка от кольцевой линии, так что тоже недалеко.
Ну то есть это ваши субъективные впечатления, что там выселки. На самом деле все не так печально. На Тимирязевке дорогие квартиры.
[info]pardonnez_moi
2009-02-05 12:09:00 (ссылка)
убить соседа-хозяина
[info]deepscratcher
2009-02-05 12:10:00 (ссылка)
жить не по желанию левой пятки, а по закону рынка
не видят смысла снижать - пусть ищут новых жильцов. быстро не найдут, кстати.
[info]deepscratcher
2009-02-05 12:12:00 (ссылка)
кстати, нынешние жильцы, выбиоая между 100 000 руб. и $3000. если не лохи, выберут рубли. так что смысл?
[info]marsia
2009-02-05 12:12:00 (ссылка)
кризис - это вообще малоприятно:)) пусть найдут сейчас новых квартирантов:)
[info]drnekto
2009-02-05 12:16:00 (ссылка)
а) сказать квартиросъемщикам, что в том доме умерло три человека, но хозяин им никогда этого не расскажет. и что съезжали оттуда люди в том числе и по этой причине - нехорошее место, с трупами-то.

б) снизить цену (не обязательно "как у соседа", но просто снизить), поскольку сейчас ДЕЙСТВИТЕЛЬНО очень сильно упали цены на жилье. и каждый арендатор, не только жильцы вашей подруги, которым сосед напел, думает, а не поменять ли ему сейчас жилье. квартиру, которую мы снимаем за полтинник на сретенке (в момент аренды это было более чем дешево), сейчас вполне реально сменить на аналогичную за сороковник в пределах того же бульварного. держит только нежелание платить агентам, вменяемость хозяйки, относительное наше благородство (нехорошо кидать человека) и то, что неизвестно, что будет дальше. а вот офис думаем менять - тут вечно текут трубы, а на той же маросейке можно найти такое же или лучше за такие же деньги или дешевле сейчас.

так что пусть ваша подруга думает не только о девальвации рубля, но и о том, как все это выглядит со стороны жильцов (у которых рубль тоже не крепчает, а цены на жилье - все это навиду). если они щас съедут, новых "по старым ценам" она будет искать или очень долго (и найдет ли) или цену также придется сбивать.

если бы мне сказали, мол, оля, теперь ты нам платишь меньше, но в баксах, я бы сказала идите в йенг - я получаю в рублях, а бакс, говорят, может и до полтинника дорасти. я лучше просто сменю хату на более дешевую, что даже с выплатами агенту будет для меня финансово выгоднее (мы считали, затраты на агента окупаются за три месяца аренды).
[info]pirson
2009-02-05 12:16:00 (ссылка)
Извините, но арендные цены сейчас падают на все. Достаточно неделю помониторить рассылки с rentlist.ru, чтобы это было заметно.

Я только что сняла квартиру в центре на 5000 меньше, чем в ноябре платила за свою в сорока минутах езды от кольца. И это нормально. Цены как минимум на квартиры упали раза в полтора.

При заключении договора риэлтор уточнила, что цена фиксируется на срок договора (т.е. на год) только сверху, а если цены на рынке будут падать, то я могу ей позвонить, мы найдем более дешевый вариант, и после этого можно приходить к хозяевам и предлагать им - либо мы съезжаем, либо договор корректируется с более низкой ценой. Говорит, последнее время это очень частая вещь. Обычно хозяева соглашаюся, конечно.
[info]evilka
2009-02-05 12:43:00 (ссылка)
немного оффтопик, а 40 минут от кольца это центр?! такой большой город?
[info]pirson
2009-02-05 12:54:00 (ссылка)
нет, московский центр обычно считается внутри кольца (Садового - наверху, кольцевой станции метро - внизу)
[info]evilka
2009-02-05 12:58:00 (ссылка)
аа! все дошло!
это я с просони не так читаю:)
[info]lirtok_aga
2009-02-05 12:17:00 (ссылка)
Если сосед им свой дом предложил, то почему квартиранты прессуют хозяйку, а не переезжают туда, где _уже_ дешево???
[info]pirson
2009-02-05 12:22:00 (ссылка)
Потому что переезжать - хлопотно, странный вопрос. Но и приходить к ней о просьбе снизить цену, не имея запасного варианта если она откажет, глупо.
[info]pirson
2009-02-05 12:22:00 (ссылка)
"с просьбой" т.е.
[info]lirtok_aga
2009-02-05 12:24:00 (ссылка)
Ненене.
Я понимаю, были бы равные условия - у соседа и девушки из поста.
Но приходить и тыкать пальчиком - а вот у васи дешево и вы нам дайте дешево, хотя у васи и погаже все - имхо, как-то странно. пусть и вася снижает тогда)
[info]poison_too_much
2009-02-05 12:25:00 (ссылка)
Потому что, как я написала -- та квартира хуже с эстетической точки зрения. И двор там не оформлен, сада нет, а для ребят-квартиросъемщиков это очень важно. Они очень гламурные, летом в садике подруги ( у нее там деревья, иллюминация) они любят тусовки устраивать. С белыми скатертями, выездным кейтерингом и пр.
Они хотят остаться в подругиной квартире, но просят снизить цену до уровня соседской. Собственно, у подруги именно поэтому вопрос возник. Она говорит: будь у нас условия одного уровня -- разговора бы не было, снизила без вопросов.
[info]lirtok_aga
2009-02-05 12:25:00 (ссылка)
Тогда пусть снижает, но не до соседского уровня. А то да, меня это и насторожило, хотим красиво и дешево
[info]22kina
2009-02-05 12:55:00 (ссылка)
+1 пусть поставит цену 120 тысяч, например. или пусть сдаст за 100 и ищет новых жильцов.
[info]massaraksh
2009-02-05 12:25:00 (ссылка)
Вы много раз переезжали?
Два переезда - как один пожар, народная мудрость - она не на ровном месте.
И если их устраивает в нынешнем доме все, кроме кроме цены, логичнее сперва попробовать получить хорошую цену тут, а уж если не получится - съезжать.
[info]lirtok_aga
2009-02-05 12:26:00 (ссылка)
Если условия проживания НЕ равны, то отчего кажется обоснованной просьба получить равную цену?
[info]massaraksh
2009-02-05 12:33:00 (ссылка)
Я где-то написала "обоснованной"? Я написала про логику с точки зрения арендатора. Судя по описанию в посте, разница в цене почти на треть, а разница в домиках незначительная.
Т.е. вполне логично поторговаться с хозяевами, чтобы сбить цену на текущее жилье. Если у людей ситуация позволяет (а иначе они бы уже искали что-то попроще), им будет лучше платить не 140, а, к примеру, 110 за то же жилье, без переездов.
[info]madam_polasuher
2009-02-05 12:29:00 (ссылка)
Я бы на ее месте предложила снизить цену, предварительно поняв, сколько действительно сейчас стоит такой таунхаус на рынке аренды.
Разумеется, если он лучше отремонтирован и там больше полезной техники, он стоит дороже, чем у соседа. Но не на сорок же процентов? "Лучше ландшафтный дизайн" - это, по-моему, слабоватый аргумент, разве что жильцам жизненно необходимо ежедневно медитировать в саду камней.
Жильцам переезд в соседний дом добавит только небольшой головной боли в виде перевозки вещей, зато какая экономия.
А вот подруге придется искать новых жильцов (а еще неизвестно, какие это будут люди) и по-любому снижать цену.
Так может, лучше этих удержать?
[info]katichka
2009-02-05 19:21:00 (ссылка)
+1
[info]mikra_anogia
2009-02-05 12:34:00 (ссылка)
насколько я поняла из мониторинга аналогичных предложений на рынке, сотка за таунхаус сейчас это хорошая цена. за эти деньги предлагают таунхаусы в комплексе совсем рядом с москвой, в 2км от мкад, правда, калужское шоссе.
так что я бы на ее месте согласилась, а то тоже будет полгода сидеть ждать новых жильцов.
[info]poison_too_much
2009-02-05 12:59:00 (ссылка)
Здесь тоже очень близко к Москве
[info]naturemort
2009-02-05 12:36:00 (ссылка)
вообще, с декабря арендная плата снизилась на 20-25%, а на элитные площади - и того сильнее упала
так что подруге надо немного войти в курс дела и она поймет, что 100 тыщщ - это прекрасно по нашим временам
[info]inbell
2009-02-05 13:33:00 (ссылка)
А что в договоре-то написано (если такой есть)? Есть-ли неустойки за досрочный выезд? На сколько и до какого числа он заключен?
[info]poison_too_much
2009-02-05 17:26:00 (ссылка)
Договор есть. Ежегодно пролонгируется. И подруга платит налоги, как ИП.
Но что конкретно есть в договоре, я не знаю.
[info]inbell
2009-02-05 17:31:00 (ссылка)
Пусть посмотрит. Если есть пункт о том, что цена до конца периода съема не меняется - соли на хвост могут насыпать. Есть еще несколько пунктов, которые могут защитить Вашу подругу - например, если нет пункта о выезде раньше окончания договора с предупреждением за какой-то период и тыды. Но я говорю об израильской практике. Тут если съедешь, не заплатив - засудят. Не знаю как это происходит в России.
Но можно и не нажимать на договор, а прийти к компромису - учитывая что переезд это тоже расходы и противно.
Удачи!
[info]white_wine
2009-02-05 20:32:00 (ссылка)
В России стандартный договор аренды жилого помещения - это предупреждение за месяц и неустойка в размере месячной платы в случае досрочного расторжения договора. Если договор по такой же схеме - жильцы заплатят 140 тысяч неустойки, но уже через 4 месяца экономия составит 160 тысяч, чистая - 20.
[info]inbell
2009-02-05 20:43:00 (ссылка)
Ну тогда Вашей подруге решать - идти на компромис в смысле денег или стоять на условиях выполнения договора, и потерять жильцов в эти непростые времена.
Удачи!
[info]white_wine
2009-02-05 20:52:00 (ссылка)
Она не моя, я мимо шла. Но пожелание удачи я себе оставлю, если не возражаете - пригодится ;)
[info]inbell
2009-02-05 21:11:00 (ссылка)
Да я тоже мимо шла - мне все равно чья это подруга. :-)
Про пожелание - не возражаю.
[info]marmi
2009-02-05 13:36:00 (ссылка)
Не зевай, Хомка, на то ярмарка. У арендаторов есть свобода выбора: оценить предложения по разным параметрам и выбрать лучшее сочентание необходимой им комфортности и цены.
Если дом соседа им не подходит по комфортности - они в него не съедут, а переплачивать за сад камней, как тут верно сказали - никто без надобности не будет.
И хозяйка может сдать дом за те деньги, за которые его готовы снять.

В противном случае только соседа отравить или оклеветать, как тоже уже советовали:)
[info]nelis
2009-02-05 13:38:00 (ссылка)
Ваша подруга в танке?
Снижать все равно придется.
[info]firrior
2009-02-05 13:45:00 (ссылка)
Зачем ругают жильцов? По-моему, предложение снизить цену до уровня соседской - это обычный торг. Вряд ли они на самом деле рассчитывают, что дом получше будет стоить столько же, сколько и дом подешевле. Просто цена у соседей - это разумный аргумент для обоснованного торга.

Я бы посоветовала этой подруге путем дальнейшего торга привести цену к взаимно подходящему варианту.
[info]molela
2009-02-05 14:11:00 (ссылка)
Снижать придется, конечно, но от такого соседа имхо надо отвадить раз и навсегда. Чтобы у жильцов больше не было и мысли, что рядом дешевле. Про мертвецов идея хороша, ага.
[info]poison_too_much
2009-02-05 17:20:00 (ссылка)
Ага))
Мне это тоже первым делом на ум пришло)))).
Я с ними обоими по соседству живу, так с этим соседом была уже гаденькая ситуация, когда все детные скидывались на обустройство детской площадки, а он, отец двоих детей, зажал 450 баксов лет пять назад с довольно гадкой аргументацией: типа, а что, моя старшая уже выросла (10 лет девочке было), а младшая, когда ходить начнет, то уже и без нас площадка будет -- вы же построите.
общаться с тех пор мне с ним расхотелось
[info]katenok
2009-02-05 17:25:00 (ссылка)
До 100 тысяч не снижать - комнаты в коммуналках еще дешевле сдают, ну и что? Если квартиросъемщики вменяемые и не делают проблем - скинуть немножко, но в разумных пределах.
[info]katichka
2009-02-05 19:19:00 (ссылка)
ну, установить она может что угодно - просто где она будет искать других съемщиков? уже в несвежую квартиру?
я бы упала до 110, и дальше мониторила рынок...
цены падают очень сильно, на ее стороне то, что люди вряд ли захотят переезжать
[info]white_wine
2009-02-05 20:20:00 (ссылка)
Ничего нового не добавлю, наверное, - рынок есть рынок и делать надо то, что делается всегда - торговаться.

Да, сейчас уже и в эконом-классе рынок арендатора, а не арендодателя, как было еще полгода назад. Моя ситуация - снимаем с МЧ двушку на Таганке. До ноября платили 36. В ноябре истек договор и как раз началось снижение цен. Я посчитала возможные расходы на случай переезда - риелтор, наем транспорта, нервы приплюсовала (свои и моих рыбок, как наиболее страдающих от переезда) и получила цифру 42 - та сумма, которую я готова платить, а выше - без разговоров съезжаю. Хозяева именно 42 и запросили, но мы для приличия все равно помялись и сбили цену до 39. Но если бы мне предожили соседнюю квартиру (т.е. на переезд тратиться не надо, риелтору платить не надо, рыбки от смены состава воды тоже не пострадают) - да еще и на треть дешевле - я бы ни минуты не думала.

А теперь представьте - если дядечка уже три месяца не может найти арендаторов за сотню - сколько Вашей подруге придется искать за 140? И даже за 120? Неустойка точно не покроет потери.

НО. Снижать до 100 сразу тоже не стоит - коль скоро и ремонт лучше и техники бытовой больше и место насижинное - можно довогориться на 110, если повезет - 120. Но надо именно говорить с жильцами, приводить аргументы, торговаться и т.п. Если они настроены решительно - "либо сотня либо съезжаем" - снижать, либо брать неустойку и в спешном порядке искать новых жильцов - пока цены еще больше не упали.
[info]poison_too_much
2009-02-05 20:39:00 (ссылка)
На самом деле все уже решилось.
Девушка позвонила своему риэлтору, та ей сказала, что для ее уровня квартиры -- цена более чем адекватная, поэтому пусть переезжают, будем искать новых жильцов.
Девушка приехала к ним, сказала: ок, вас понять можно, мне себя тоже понять можно, так и так, хотите -- съезжайте. И в итоге они сговорились на 3 тысячах долларов до сентября включительно.
А дяденька найти никого не мог потому, что пять лет подряд квартира сдавалась. Предпоследние съемщики устроили там офис, а последние жили с двумя огромными собаками со всеми вытекающими. Ремонт там как минимум эти самые пять лет не делался -- даже косметический. Посудомоечной машины нет. А дяденька и его жена не работают. Свой дом сдают, квартиру через дорогу в обычном доме снимают. Живут на эту разницу и вырученные от недавней продажи бизнеса деньги(молочный завод). По идее, ситуация не настолько критическая, чтобы демпинговать. Ну да ладно. Не мое это дело совсем, хорошо, что все устроилось)))
[info]white_wine
2009-02-05 23:10:00 (ссылка)
Ну и хорошо, что договорились :)
А дяденьку жалко немного :(